專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 二 題
二、一幢辦公大樓供所有權人之企業總部使用，並未對外招租，請問這幢大樓可否應用收益法評估其價格？請詳述理由。並請說明應如何對此辦公大樓進行估價？（25 分）
📝 此題為申論題
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看到「自用」或「未出租」不動產評估，首先聯想「機會成本」與「客觀收益」原則，說明即使無實際租約，仍可透過市場調查設算客觀租金來適用收益法。接著，針對企業總部大樓的估價，應全面思考三大估價方法（收益法、成本法、比較法）的具體操作步驟與適用性，並強調最終價格決定的綜合評估。
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【破題】 自用且未對外招租之辦公大樓，基於經濟學之「機會成本」與不動產估價之「客觀收益」原則，絕對可以使用收益法評估其價格。實務上應綜合應用收益法、成本法及比較法進行交叉評估。 【論述】
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自用大樓收益法估價
💡 自用不動產雖無實質租金，仍可依客觀收益原則應用收益法。
- 理論依據：採機會成本與客觀收益原則，推估設算租金
- 收益法操作：蒐集市場實例，求取客觀淨收益再資本化
- 估價方法併用：依技規第 14 條應採兩種以上方法估價
- 成本法與比較法：反映重置價值與市場交易行情
