高等考試
115年
[公平交易管理] 民法(包括民法總則、債編與物權編)
第 19 題
甲購買 A 地，惟因稅務及家族因素，與乙成立借名登記契約，將 A 地登記於乙名下，甲仍實際占有、管理及使用 A 地。嗣甲為使 A 地得通行鄰近 B 地，欲以 A 地為需役不動產，與 B 地所有人丙約定設定不動產役權，並將甲登記為不動產役權人。關於不動產役權之設定，下列敘述何者錯誤？
- A 不動產役權之設定除由需役不動產所有權人為之外，其他基於用益物權或租賃關係而須使用需役不動產之人亦得設定
- B 甲雖為 A 地之借名登記真正所有人，但非 A 地登記名義所有人，故甲不得直接登記為 B 地之不動產役權人
- C 甲雖非 A 地登記名義所有人，卻為 A 地之真正所有人並實際占有、管理及使用 A 地，故甲得直接登記為 B 地之不動產役權人
- D 若甲登記為不動產役權人，將發生需役不動產與役權歸屬不一致，有違不動產役權之從屬性
思路引導 VIP
請試著思考：如果一項權利（如通行權）是為了「這塊土地」的便利而存在，且法律要求這項權利必須隨著「土地的所有權」一起移轉，那麼在政府的官方登記簿上，這項權利應該登記在「實際用的人」名下，還是「登記的所有權人」名下，才能確保未來的買主也能一併繼承這項權利？
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恭喜同學精準選出錯誤的選項 (C)！這題測驗不動產役權的從屬性與登記效力，你的觀念非常清晰。
不動產役權之從屬性與設定
雖然甲是 A 地的實際使用人（借名登記內部效力），但在對外物權登記上，A 地所有人為乙。依據《民法》第 853 條規定，不動產役權具「從屬性」，必須附隨於需役不動產。若讓非登記名義人甲直接登記為役權人，將導致役權與需役不動產歸屬不一致而違反從屬性（選項 B、D 正確）。此外，依《民法》第 859-3 條，租賃權或其他使用收益權人，確實可於權利範圍內設定不動產役權（選項 A 正確），但甲在對外公示上並無此法定身分，故無法直接登記，(C) 的敘述錯誤。
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