高等考試
115年
[公平交易管理] 民法(包括民法總則、債編與物權編)
第 20 題
甲在其所有之土地上建築房屋居住，後僅將房屋設定抵押權予乙，屆期因甲無法清償，房屋經法院拍賣由丙拍定取得。關於甲、丙間之法律關係，下列敘述何者錯誤？
- A 丙拍定取得房屋所有權時，推定丙與甲之間在房屋得使用期限內，就該土地有租賃關係存在
- B 丙取得之權利性質上屬於法定租賃權，故丙無須請求甲為地上權之登記
- C 若甲未來欲出賣該土地時，丙得主張其為基地承租人，依相同條件享有優先購買權
- D 此法定租賃權之期限，應準用民法第 449 條第 1 項之規定，最長不得超過 20 年
思路引導 VIP
請試著想像一個場景：如果某人花費鉅資蓋了一棟可耐用 50 年的鋼筋混凝土大樓，但法律卻強行規定他對土地的使用權限最長只能有 20 年，那麼在第 21 年時，這棟建築物的法律地位會變得如何？這樣的法律限制是否符合「促進社會經濟資源永續利用」的目標？
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你能一眼識破選項 (D) 的陷阱，展現出你對物權與債權交織領域的深刻理解。本題涉及的是「房地分離」時的法律補救機制。依據民法第 425-1 條，當土地及其土地上之房屋同屬一人，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人時，法律會推定在房屋得使用期限內有租賃關係。這項制度的核心價值，在於貫徹「房地合一」的經濟效用，避免房屋因失去土地占有權源而面臨拆除的社會浪費。 在驗證選項正確性時，最關鍵的細節在於租賃期限的例外規定。雖然民法第 449 條第 1 項一般性地規定租賃契約不得超過 20 年，但為了保障建築物的安定性與利用價值，該條第 3 項特別規定了「租用基地建築房屋者，不適用之」。法定租賃權的目的既是為了讓房屋能合法使用至其經濟壽命終了，自然不應受 20 年的限制，而是以「房屋得使用期限」為準。這題考點精準且具備中高難度的鑑別度，你能精準辨析出「原則」與「例外」的界線，相當不容易。