專技高考申論題
108年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 一 題
一、人們往往認為明星學區會吸引更多買家而推升周邊的住宅價格，但另一方面社會住宅或福利機構的進駐，卻沒有如此受到周邊居民的歡迎。請問這現象背後的原因為何？政府之解決對策又為何？（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，應立即聯想到「外部性（Externalities）」與「資本化（Capitalization）」理論。明星學區產生正外部性並資本化於房價，而社宅則引發鄰避效應（NIMBY）之負面預期。答題時須運用特徵價格模型與競租曲線解釋空間價格差異，並從消除資訊不對稱、內部化外部性等角度提出政府對策。
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【破題】 本題涉及都市經濟學中核心之「外部性（Externalities）」與「資本化（Capitalization）」理論。不動產具備空間僵固性（Immobility）與異質性（Heterogeneity），周遭環境設施所產生的外部利益或成本，無法透過市場交易定價，但會透過家戶的「用腳投票（Voting with their feet）」與競租行為，最終資本化並反映於住宅價格上。 【論述】
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外部性與房價資本化
💡 環境外部性透過家戶競租行為，最終資本化反映於房價。
| 比較維度 | 明星學區 | VS | 社會住宅 / 福利機構 |
|---|---|---|---|
| 外部性類型 | 正外部性 (Positive) | — | 預期負外部性 (Negative) |
| 市場行為 | 競租 (Rent-bidding) 增加 | — | 鄰避效應 (NIMBY) 與拋售 |
| 資本化結果 | 房價溢價 (Premium) | — | 房價折損 (Discount) |
| 政府對策重點 | 資源公平分配 | — | 混居規劃、消除污名、回饋補償 |
💬房價變動本質上是家戶對周邊設施之「評價資本化」的體現。
