收益法：租金評估、收益預測與資本化率選擇

📝 歷屆考古題

• 114年 專技普考 第2題
  以成本法進行不動產估價，下列何者非為總成本應包括之項目？
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• 114年 專技普考 第6題
  勘估標的未來平均 1 年期間之客觀淨收益為 100 萬元，收益價格為 2,000 萬元，收益資本化率為：
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• 114年 專技普考 第7題
  以投資為目的之不動產投資評估，最適合的估價方法為：
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• 114年 專技普考 第8題
  債務保障比率為 1.3、貸款常數為 0.055、貸款資金占不動產價格比率為 70\%，收益資本化率約為：
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• 114年 專技普考 第10題
  下列有關直接資本化法之敘述何者正確？
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• 114年 專技普考 第12題
  有關土地開發分析法之資本利息綜合利率之敘述何者正確？
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• 114年 專技普考 第19題
  收益法中對於收益的資本化可採收益資本化率或折現率，下列對於兩者數值高低關係之敘述何者正確？
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• 114年 專技普考 第20題
  不動產相對一般性財貨具低流通、高風險、高增值及管理較難等特性；於採風險溢酬法決定收益資本化率時，上述特性中何者與收益資本化率高低呈反向變動？
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• 114年 專技普考 第21題
  以直接資本化法對同一不動產之土地、建物及不動產分別評估其價值，則三者之收益資本化率數值何者最高？
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• 114年 專技普考 第22題
  依不動產估價技術規則第 130 條之規定，不動產租金估計以估計勘估標的之何種租金為原則？
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• 114年 專技普考 第23題
  依不動產估價技術規則第 32 條之規定，若期末處分價值已知，以折現現金流量分析法計入該價值時，應採取那一種資本化率？
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• 114年 專技普考 第24題
  於不動產租金估計中有所謂的經濟租金與支付租金，兩者的大小關係為何？
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• 113年 專技普考 第5題
  5 下列有關租金估計的敘述何者錯誤？
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• 113年 專技普考 第6題
  6 不動產估價技術規則對不動產估價方法運用的規定，下列何者錯誤？
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• 113年 專技普考 第9題
  9 下列何者非屬營造或施工費的內含項目？
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• 113年 專技普考 第12題
  12 下列對於有效總收入與總收入之間關係的敘述何者正確？
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• 113年 專技普考 第13題
  13 收益資本化率決定的方法中與銀行貸款成數相關的是那一個方法？
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• 113年 專技普考 第14題
  14 有關收益法的公式，下列何者錯誤？
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• 113年 專技普考 第19題
  19 A 把忠孝東路五段鄰近市政府的店面出租給一間連鎖咖啡店，每月租金 100,000 元，押金 2 個月，假設年利率 2.5\%，約定每年管理費 120,000 元由咖啡店支付，請問其一年支付之實質…
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• 113年 專技普考 第24題
  24 某一開發案自有資金比例是 30\%，其餘資金向銀行貸款，貸款利率為 3\%，自有資金報酬率為 2\%，其資本化率為何？
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• 112年 專技普考 第8題
  8 有一不動產平均每年每坪之淨收益為 3,000 元，若收益資本化率為 5\%，該不動產每坪之收益價格為：
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• 112年 專技普考 第9題
  9 下列何者不是收益法推算勘估標的總費用之項目？
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• 112年 專技普考 第11題
  11 目前銀行之一年期定存利率為 1.57\%，活存利率為 0.58\%，短期放款利率為 7.11\%，下列之敘述何者正確？
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• 112年 專技普考 第13題
  13 不動產租金估計，以估計勘估標的之何種租金為原則？
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• 112年 專技普考 第14題
  14 決定收益資本化率之方法中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法為何？
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• 112年 專技普考 第17題
  17 有關不動產租金估計之敘述，下列何者正確？
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• 112年 專技普考 第18題
  18 當債務保障比率要求為 1.5 倍，貸款常數為 0.1，不動產價格為新臺幣 60 億元，自有資金為新臺幣 15 億元，不足資金則跟銀行貸款。請問在前述情況下收益資本化率（折現率）為何？
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• 112年 專技普考 第20題
  20 下列何者不屬於土地建築開發之間接成本項目？
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• 112年 專技普考 第22題
  22 下列那一種方法不屬於計算收益資本化率或折現率之方法？
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• 112年 專技普考 第24題
  24 如果一開發案開發後預期總銷售金額為新臺幣 10 億元，適當之利潤率為 10\%，開發所需之直接成本為新臺幣 6 億元，開發所需之間接成本為新臺幣 2 億元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為 5…
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• 111年 專技普考 第3題
  3 收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定，如採用債務保障比率方式決定，其計算式債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外，應再乘以下列何者？
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• 111年 專技普考 第10題
  10 不動產估價應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格。若以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信…
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• 111年 專技普考 第16題
  16 某開發商擬於新開發區開發建築，預計興建樓板面積 2,000 坪。若推定銷售單價平均 60 萬元/坪，利潤率 20\%、資本利息綜合利率 5\%、直接成本 2 億元、間接成本 4 千萬元，請問土地…
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• 111年 專技普考 第19題
  19 以收益法估價時，對於客觀淨收益的計算應以何種情形為計算基準？
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• 110年 專技普考 第6題
  6 有一 $500$ 坪建地可興建大樓出售，預期新大樓之總銷售金額為 $10$ 億元，若營建施工費為 $3$ 億元、管理銷售費用等間接成本為 $9$ 千萬元、要求的利潤率為 \$18\%$、資本綜合利率為 \$…
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• 110年 專技普考 第8題
  8 勘估標的之營造或施工費，依不動產估價技術規則之規定，不包含下列那一項目？
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• 110年 專技普考 第10題
  10 100 坪之辦公室出租，每月每坪正常租金為 1,000 元，推估該辦公室合理空置率為 8\%，每年之地價稅、房屋稅、保險費、管理費及維修費為 120,000 元，貸款支出為 200,000 元。…
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• 110年 專技普考 第11題
  11 依不動產估價技術規則規定，以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依何種資料加以推算？
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• 110年 專技普考 第13題
  13 依不動產估價技術規則規定，下列有關租金之兩種敘述，何者正確？
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• 110年 專技普考 第20題
  20 某房地之淨收益 100 萬元/年，其中建物淨收益 60 萬元/年。假設土地、建物之收益資本化率分別為 2\%、4\%，請問土地收益價格為？
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• 110年 專技普考 第21題
  21 依據不動產估價技術規則第 43 條規定，收益資本化率應考慮之因素不包括下列何者？
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• 110年 專技普考 第22題
  22 勘估標的丙之市場價格 1,000 萬元，經分析當地同類型不動產之租金收益率 5\%，必要費用 20 萬元/年，租賃所得稅約 2 萬元。若丙為新訂租約，根據上開資料估計之年租金為？
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• 110年 專技普考 第23題
  23 續訂租約之租金估計方法中，差額分配法係指下列何種差額？
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• 109年 專技普考 第4題
  經分析考量市場上類似不動產之正常租金為每年每坪 12,000 元，合理空置率為 5\%，淨收益率為 75\%，貸款資金占不動產價格比率 80\%，有效總收入乘數為 15，請以有效總收入乘數法計算出收益…
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• 109年 專技普考 第9題
  勘估標的為辦公大樓之第 10 層，建物登記面積 50 坪，每月每坪正常租金收入為 2,000 元，該建物大樓經合理市場分析推算空置率為 5\%，勘估標的每年地價稅、房屋稅及保險費等相關總費用推算為 2…
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• 109年 專技普考 第10題
  某一筆建築用地將以土地開發分析法推估價格，其資本利息綜合利率為 4.8\%，該土地開發之土地價值比率占 60\%，建物價值比率占 40\%，預計開發年數為 2 年，請問資本利息年利率應為多少？
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• 109年 專技普考 第11題
  以下直接資本化法之定義敘述，何者為正確？
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• 109年 專技普考 第14題
  某商用不動產之自有資金要求報酬率 8\%、向銀行融資之利率 4\%，當自有資金的比重為 50\%，以加權平均資金成本法估算之收益法折現率為何？
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• 109年 專技普考 第16題
  某建築開發公司擬開發建地，開發或建築後預期總銷售金額估計 8.8 億元，開發直接成本 3 億元、間接成本 8 千萬元，開發商要求利潤率 20\%、資本利息綜合利率 4\%，試問土地開發分析價格多少？
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• 109年 專技普考 第22題
  國內已有不動產證券化的個案，依據不動產估價技術規則規定，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度…
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• 109年 專技普考 第25題
  某三層樓獨棟透天新成屋，建物登記面積 40 坪，坐落基地登記面積 20 坪，房地之正常價格為 1200 萬元，經參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算出建物價值比率為占房地價格的 30\%，請問該基地…
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• 108年 專技普考 第2題
  有一筆建地面積 1,000 坪，預期興建為住宅大樓後的總銷售金額為 3.8 億元，若營建施工費為 1 億元，管理銷售及規劃設計等費用為 1,100 萬元，合理利潤率為 16\%，資本利息綜合利率為 2…
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• 108年 專技普考 第4題
  設三宗土地合併後整體開發利用，其合併後價格為 2,500 萬元，合併前價格分別為 800 萬元、500 萬元及 700 萬元。則對於原來 700 萬元之土地，其合併後之價格應為何？
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• 108年 專技普考 第6題
  不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種方法之價格應賦予相對較大之權重？
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• 108年 專技普考 第14題
  推算總收入及有效總收入時，應與相關資料校核比較，下列何者非屬該相關資料？
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• 108年 專技普考 第17題
  有關直接資本化法，下列敘述何者為正確？
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• 107年 專技普考 第2題
  有關勘估標的總費用之推算項目，不包括下列那一項？
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• 107年 專技普考 第7題
  收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近幾年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料？
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• 107年 專技普考 第8題
  當建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率大於零時，下列對淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率與淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率兩者間之敘述，何者正確？
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• 107年 專技普考 第10題
  於採土地開發分析法之資本利息綜合利率之計算中，如果資本利息年利率為 3\%，土地價值比率為 40\%，建物價值比率為 60\%，開發年數為 3 年，請問資本利息綜合利率為何？
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• 107年 專技普考 第11題
  下列那一項不屬於土地建築開發之間接成本？
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• 107年 專技普考 第12題
  當某土地開發後預期總銷售金額為 1000 萬元，適當之利潤率為 12\%，開發所需之直接成本為 300 萬元，開發所需之間接成本為 250 萬元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為 4\%時，請問土地…
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• 107年 專技普考 第19題
  依不動產估價技術規則之規定，下列收益法之估價步驟中，何種排列次序較為正確？①計算淨收益 ②推算總費用 ③決定收益資本化率或折現率 ④推算有效總收入 ⑤蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 ⑥…
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• 107年 專技普考 第20題
  下列關於收益資本化率之敘述，何者錯誤？
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• 107年 專技普考 第21題
  選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定收益資本化率之方法為：
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• 107年 專技普考 第22題
  附著於土地之工事及水利土壤之改良，以何種方法估價為原則？
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• 107年 專技普考 第24題
  三筆土地分別為 1500 萬元、2500 萬元及 6000 萬元，今決定將三筆土地合併開發，經評估合併後土地總價值為 1 億 5 千萬元，請問相對於原來 1500 萬元之土地，其合併後價格應為：
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• 107年 專技普考 第25題
  依不動產估價技術規則規定，承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數，稱為：
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• 106年 專技普考 第4題
  如您於捷運地下街承租營運中，隔壁店家因故不與捷運局續租，此時您打算一併承租擴大經營，所承租之租金屬性應屬下列何者？
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• 106年 專技普考 第6題
  某出租型不動產之年總收益為 100 萬元，若總費用率為總收益的 40\%，收益資本化率 4\%，則該不動產之收益價格應為多少？
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• 106年 專技普考 第8題
  關於不動產估價收益法之總費用估算項目，下列何者正確？
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• 106年 專技普考 第10題
  「考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性…
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• 106年 專技普考 第18題
  西門町某店面於 3 年前出租經營，到期擬續租，當年契約租金每年 200 萬元，目前市場經濟租金每年可達 250 萬元，若分析此租金上漲應有 60\%歸功於承租經營者，在必要費用不增加情況下，合理續租年…
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• 106年 專技普考 第19題
  某建商擬開發建地，預計興建樓板面積 1,000 坪，若推定銷售單價平均 80 萬元/坪，利潤率 20\%、資本利息綜合利率 5\%、直接成本 3 億元、間接成本 6 千萬元，則土地開發分析價格為何？
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• 106年 專技普考 第25題
  初入社會的陳君預計在往後 10 年，每年有 10 萬元的償債能力，假設此時銀行利率為 3\%，請問其可貸得金額為何？
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• 106年 專技普考 第29題
  某一不動產每年營業淨收益 60 萬元，貸款成數 80\%，貸款利率 5\%，貸款年數 20 年，債權保障比率 1.5，若以這些條件計算下之不動產價格應為：
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• 106年 專技普考 第32題
  蒐集市場上僅有的 5 個交易案例之資本化率分別為 10\%、1\%、5\%、4.5\%、4.9\%，經估價師判斷應去掉差距過大之異常值，試問若依市場萃取法，勘估標的之資本化率應為：
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• 106年 專技普考 第36題
  有關土地開發分析法之估價程序中，最後四個步驟順序如何？
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• 105年 專技普考 第15題
  收益資本化率或折現率之計算中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法，為下列何者？
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• 105年 專技普考 第17題
  依不動產估價技術規則之規定，以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之何種租金為計算原則？
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• 105年 專技普考 第19題
  有關直接資本化法的敘述，下列何者錯誤？
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• 105年 專技普考 第20題
  有關租金估價的敘述，下列何者正確？
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• 105年 專技普考 第22題
  依不動產估價技術規則之規定，下列何者並非由不動產估價師公會全國聯合會公告？
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• 105年 專技普考 第26題
  有一不動產每月租金 5000 元，押金 2 個月，押金存款年利率 5\%，請計算其一年實質租金。
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• 105年 專技普考 第27題
  有關不動產租金之估計，以估計勘估標的之何種租金為原則？
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• 105年 專技普考 第28題
  依不動產估價技術規則之規定，林地採成本法估價時，其總費用之計算，何者不是應考量之項目？
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• 105年 專技普考 第29題
  資本利息年利率為 2\%，土地價值：建物價值= 6：4，開發年數 3 年，資本利息綜合利率為：
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• 105年 專技普考 第31題
  依不動產估價技術規則之規定，下列何者非屬不動產估價師公會全國聯合會公告之項目？
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• 105年 專技普考 第32題
  不動產估價技術規則有關廣告費、銷售費、管理費及稅捐及開發或建築利潤之規定，下列述敘何者正確？
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• 105年 專技普考 第34題
  應用收益法進行不動產估價時，勘估標的總費用計算，不包括下列何者？
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• 105年 專技普考 第35題
  下列何種估價方法，係以未來期望利益計算不動產價值？
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• 105年 專技普考 第40題
  某一住宅用地，面積 1000 坪，建蔽率 50\%，容積率 225\%，擬規劃地上 7 層地下 2 層之集合住宅。假設本案完工後總銷售金額為 80000 萬元，資本利息綜合利率為 12\%、利潤率為…
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